长租公寓的至暗时刻 ——定纷止争还需三管齐下 作者：杨叶 侯锦谋     时间：2020-11-18    来源：原创

   【导语】

2019年，一家又一家长租公寓退场的消息接踵而至：2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然倒塌，9月，杭州德寓科技传出资金链断裂消息，10月， 喔客公寓被杭州警方立案…

近日，仅深圳近期被集中维权的就有美居公寓、小鹰公寓、城城找房、乐居公寓等多家公司，更有寓意公寓因涉嫌合同诈骗罪被龙岗警方于9月2日立案。

事实上，据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是因为“高收低租”的模式导致。

如此惊心动魄的数字，不禁让人担心，我们住的长租公寓，还能扛住吗？

长租公寓乱像频出，和曾经的P2P、网约车、共享单车一样，本以为站在时代的风口上，借着政策的支持和资本的扩张东风一飞冲天，不曾想如今却深陷泥潭，一纸解决使得房东和租客手忙脚乱，其权益又该如何保障？

【消失的租金都去了哪里？】

长租公寓的乱象来源于其运营模式，实质上，时至今日，长租公寓的投入和产出难成正比始终是其核心问题。

一、高收低租、长收短付

高收低租即是通过溢出市价租金的方式从房东处抢收房源，但却以低于市场价格的方式对外出租，以此吸引房东和租客，用短时间的亏损换来更大的市场分额。而长收短付则是指房屋中介公司许以零押金、定期返现、优惠折扣等策略吸引租客一次性支付一年、三年等长期租金后，以月付的形式向房东支付租金，超出的11个月乃至更多的租金则被用于公司之间的烧钱大战，以求得快速扩张后形成规模化运营产生的利润。

二、租金贷

长收短付固然有效，但是很多人并不能一次性拿出数年的租金，于是房屋中介公司非常“贴心”的与第三方金融公司达成了合作，其本质其实是利用租客个人的信誉来为自己筹得资金。

首先，要求租客通过和第三方金融公司签订小额贷款合同，而贷款则由第三方金融机构一次性支付给房屋中介公司，随后房屋中介公司延续长收短付的方针，将拿到的贷款按月付给房东，其余资金继续拿去扩大市场、抢占房源，而租客每月则需向第三方金融机构还贷。不得不说，租金贷的形式在短期内对于资金市场有极大作用，并且很大程度上缓解了年轻租客的经济压力，但因缺乏监管，最终演变成风险之源。

当共享单车还在挪用用户数百元的押金时，长租公寓已经开始挪用房客的贷款了，只需要通过长收短付的形式将租金的期限错配，那么源源不断的贷款金就会成为开拓市场的利器，但是，高额的利润往往伴随着巨大的风险，一旦租房市场下行，房屋空置率居高不下，资金链断裂，那么引发的则是一场房东、中介公司、租客三方之间一场连绵数月乃至数年的战争，而疫情则是压死骆驼的最后一根稻草。

根据蛋壳公寓上市之前的招股书显示，2017年蛋壳公寓共有91.3%的用户使用了“租金贷”模式，2018年为75.8%、2019年前9个月为67.9%。青客公寓方面，截止2019年6月，公司也有65.2%的已出租房间租金来自于房租分期贷款。

四、利润率不高

如果说前面三种手段属于利用时间差以短期的亏损尽力去扩大市场份额的商业手段，只是由于资本逐利、盲目扩张等因素使其异化，那么租房市场利润率不高则是硬伤。事实上，二房东并不好当，《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为1%—3%，低于办公租金回报率。

而在2018年网易经济学家年会上，潘石屹对长租公寓的评价一针见血：你用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去，回报率最高超不过1%，这个生意是亏的，哪怕你租金价格再翻一番，还是亏本。

按照朗诗公寓的年报数据，其长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元，两年内共亏损2.34亿元。

作为一种新兴业态，长租公寓虽然处在风口上，但以房企视角看，其业务推进的痛点也很明显：“地贵、钱贵、周转慢”。虽行业前景可期，但长租公寓回本周期在3-5 年，长租公寓的投入和产出难成正比始终是个核心问题。、

而租金贷更是加剧了行业的盲目扩张，熊猫公寓CEO王玺龙表示，租金贷相当于运营商的一味“兴奋剂”。它能让经营能力不够强，财务内控能力也不够强的一些小型分散式公寓运营者冲昏头脑。因为运营商们可以提前11 个月拿到一年的钱，从公司账面上看现金流十分充裕，在冲动之下投资大量项目，最后发现出租率达不到预期估算，导致项目最终无法运作下去。

一旦风险释放，全无缓冲，危机将直接转嫁到房东和租客身上。

【定纷止争还须刑民行三管齐下】

租客交了房租却要被房东赶，房东出租了房却收不到租金，如此诡异的情形在发生纠纷后，法律上又该如何处理？

如前文图示，租客和房屋中介公司之间是毫无疑问的租赁合同关系，而房屋中介公司与房东之间同样也是租赁合同关系，虽然实践中房屋中介公司多以《房屋委托管理服务合同》、《加盟经营托管合同》等名称与房东签合同，试图以委托合同为由规避自身责任，但司法实践中法院仍然以双方协议的主要内容是否符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定作为标准，依据合同内容判断其实质仍为房屋租赁合同。

同时，依据合同相对性原则，租客和房东之间并无直接法律关系，这也就导致了租客与房东之间人为的割裂，相对而言，租客尤其是采用租金贷形式给付租金的租客，在现行法律规定下，其权益可能更难以得到保障。

首先，部分长租公寓公司专门利用“高收低出、长租短付、租金贷”等手段聚拢资金，挪作他用，一些租客不明就里下就莫名其妙被“贷款”，以为自己在交租app上缴纳租金，实际上却是在偿还贷款，等时机成熟对外便以“经营不善、创业艰难、疫情影响”为由宣称资金链断裂而卷款失踪，针对此种利用行业发展初期缺乏监管而违法敛财的行为，实际上已经涉嫌合同诈骗罪或非法吸收公众存款罪等罪名，无论是租客还是房东都应当整理好相关证据材料、表明证据来源和证明目的，协同其他受害人一同向公安机关报警，引起公安机关重视并立案侦查，追回赃款。实际上，就在上个月，寓意公寓便因涉嫌合同诈骗罪被龙岗警方于9月2日立案侦查。

其次，对于采取了“租金贷”形式进行租赁的租客而言，公寓的倒塌无异于雪上加霜，一方面，贷款要还；另一方面，要想继续住下去不被房东驱赶，又必须向房东交纳租金，无异于交两个月的钱，却只能住一个月，在这种情况下，租客当然可以以违约为由诉请房屋中介公司赔偿损失，但依据现有法律，却无法对抗房屋所有人的物权返还请求权，在房东解除了与中介公司的租赁合同后，转租合同也难以为继。

而对于房东而言，房屋中介公司违约是确定的，多数情况下亦可以行使合同的法定解除权解除合同，但对于资金链断裂，面临破产的公司，能否追回应付的租金和违约金仍然要打一个问号，实际上对于更多的房主而言，如何收回房子继续放租更是一个痛点，少数房东会采取换锁、断电等极端方式强制租客搬出，但往往只会激化矛盾，伤敌一千，自损八百。

实际上，纵观P2P、共享单车的行业发展，相应的平台资质审查和监管均受到金融监管部门关注，风险得到一定程度防控，但类似租房贷这样处于灰色地带的融资方式，风险防范体系尚未建立，对租金账户的监管远未达成。而无论是对于房东还是租客而言，要想解决长租公寓暴雷后留下的“一地鸡毛”，必须刑、民、行三管齐下，一方面，对于在合同签订、公司运营过程中涉嫌刑事犯罪的公司，必须积极报案、一查到底，由公安机关立案侦查，被害人积极配合，早日追回赃款；另一方面，对于运营模式下由商业风险导致的合同违约行为，也应当先行协商，对于租客和房东而言，更是如此，本是同根生，相煎何太急，如协商不成可尽早起诉，并尽早申请执行，以维护自身合法权益；最后，不可否认的是，行政手段的及时、高效对于群体性争端事件的解决不可或缺，参考之前长租公寓暴雷事件中，受害人的大量反馈使事法地的住建局、政法委等均有不同程度的参与和协调，使得事情得以尽早的推进，争端能够尽快的解决。

    长租公寓仍在风口，但是否能够真正腾飞犹未可知，在这样的至暗时刻，对于租客和房东而言，在明晰上述运营模式和风险的情形下，更应当综合考量，慎重抉择，而对于眼下的长租公寓而言，唯有摒弃暴力扩张的烧钱大战，保住现金流并从至暗时刻中活下去，才能在后疫情时代讲好品牌溢价、规模发展的新故事。而对于政府而言，早日对长租公寓行业尤其是租金账户进行有效的监管和控制，创造优良稳定的营商环境，才能使这只风口上的猪真正的腾飞。

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