长租公寓下篇 ——维权指引与企业刑事法律风险 作者：杨叶 侯锦谋     时间：2020-11-18    来源：原创

【导语】

   书接上回，房租与租客该如何维权？这就必须涉及到房东和长租公寓所签订的合同法律关系的认定，究竟是委托合同关系还是租赁合同关系？两种关系认定的迥异也将导致的结果的偏差，简单地说，委托合同关系更有利于保护租客的权益，租赁合同关系更有利于保护房东的权益。当然，无论何种法律关系，长租公寓暴雷，，租客和房东都有权要求其承担违约责任。但对于已经山穷水尽的长租公寓，即使其主观上愿意积极配合赔付，客观上也往往心有余而力不足，在此时合同关系的认定便显得尤为重要。

由上表可知，委托合同关系和租赁合同关系在面对第三人和相对性问题上的处理迥然不同，委托合同关系本质上是代理，是为他人做事，因此其受托人行为的法律后果往往可以直接约束委托人和第三人，第三人也可以援引其对受托人（长租公寓）的抗辩来对抗委托人（房东），而对于长租公寓企业而言，其也乐得采用委托合同形式签订合同，因为法律对于委托合同的规制远远不如租赁合同详细，在实践中长租公寓多采用“托管合同”“委托合同”来与房东签署协议。而租赁合同关系本质上即一方交付房屋，一方给付租金的合同，双方都以各自的名义行使权利和履行义务，合同也仅约束签订合同的双方，同时由法律和租赁合同司法解释对其进行规制。

而房东和长租公寓的合同如果认定为委托合同关系，那么违约后的主要责任多由房东承担。因为，委托合同关系本质即为代理，即使受托人长租公寓在出租过程中完全以自己的名义,在房东的授权范围内与租客订立租赁合同,只要租客在订立合同时知道房东与长租公寓之间的代理关系,那么该合同直接约束房东和租客。同时，根据《民法典》第九百二十六条第三款的规定，委托人（房东）行使受托人（长租公寓）对第三人（租客）的权利（收取租金）的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。即如房东直接向租客索要租金，租客可以其已经向受托人长租公寓交纳租金为由抗辩，此时房东只能向长租公寓追偿，租客则可以继续居住。

而如果房东和长租公寓的合同关系被认定为租赁合同关系，那么结果将截然相反，违约后的主要责任多由租客承担。因长租公寓的违约，房东完全可以援引《民法典》第七百二十二条的规定解除合同：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而一旦租赁合同解除，次承租人房客将无权继续占有该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。由此可知，只有当租客（次承租人）代付租金及违约金情况下，次承租人才有权继续居住，而对于采用了租金贷形式的租客，无疑是雪上加霜。

【案例检索】

那么在司法实践中，法院是如何认定的呢？

经过案例检索可知，委托合同关系和租赁合同关系的认定不依赖于合同名称，法院更多是以合同的主要内容来判断合同性质。在委托合同关系中，房东的主要义务是交付符合约定的房屋，公司的主要义务则是代其出租给租客，并将费用按约定交给房东，本质上是代理。而在租赁合同关系中，房东的主要义务虽仍是交付符合约定的房屋，但此时公司已经具有占有、使用房屋的权利，而公司的主要义务则变为按照约定直接向房东支付固定租金，其数额与自身转租后的经营状况无关，本质上是转租。二者虽然在表现形式上相似，但带来的法律后果却截然不同。

【企业刑事法律风险】

除此之外，许多人在遭遇到此类事情之后，其第一反应往往是收到了欺诈而报警，寄希望于国家能够替自己出手来追回款项，讨回租金，因为对于个人而言，房东面临者房屋被占用无法收租的问题，租客面临者着处可住的问题，两者都亟待解决，而去法院起诉则耗时耗力，动辄数月乃至半年之久的诉讼周期让大多数人望而却步。

然而多数人报警后得到的反馈大多是进行登记，警察也只会劝业主和租客协商解决或直接向法院起诉，因为对于作为国家暴力机关的公安而言，《公安部关于公安机关非法越权干预经济纠纷案件处理的通知》和《公安部关于严禁公安机关插手经济纠纷违法抓人的通知》等规定早已严令禁止插手民间经济纠纷的，因此多数情况下警察也爱莫能助。但在不久前的9月2号，寓意公寓却因涉嫌合同诈骗罪被龙岗警方于9月2日立案。

何为合同诈骗罪，什么情形下企业会面临着刑事法律风险？受害人又该如何报案引起警察重视？

虽然在学理上将其区分并不困难，但是在司法实践中尤其却一直是一个难题，而民警在无法区分其为民间经济纠纷还是合同诈骗的情形下，往往并不愿意立案侦查。

首先，二者具有迷惑性的主要原因在于民事欺诈和刑事诈骗都具有一定的欺骗行为，但其区别主要在于欺骗内容和欺骗程度有所不同。就欺骗内容而言，民事欺诈是个别事实或者局部事实的欺骗，而诈骗罪则是整体事实或者全部事实的欺骗。而对于欺骗程度，诈骗罪的欺骗往往达到了控制交易结果的程度，被害人无对价的交付财物（纯白嫖），而民事欺诈则是在交易真实前提下的欺诈，尽管被害人遭受财产损失，但这是因为被欺诈而造成的财产损失。

《刑法》第224条明文规定 “有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的（在实践中多表现为单位法定代表人或负责人持单位介绍信、空白合同文书等证明文件或其他人持通过一些不正当途径获取的以上证明向受害人进行诈骗的行为）；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的（在实践中一般表现为行为人为了骗取财物而欲与对方当事人签订合同，对方当事人要求其提供担保。于是，行为人将伪造、变造、作废的票据或其他虚假的产权证明交给对方作担保，从而骗取对方当事人的信任，诱骗对方当事人与其签订合同，进而骗取对方当事人财物的行为）；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的（钓鱼式合同）；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

对于企业而言，《刑法》224条虽列举了常见的合同诈骗行为，但并非只要实施了上述行为就一定构成合同诈骗罪，比如，行为人虽然实施了冒用他人名义签订合同、提供虚假担保，但依然履行了合同，则不构成刑事诈骗；亦或行为人没有履行能力、收受财物后逃匿，但是签订合同后其自认为经过努力可以达到履行合同的条件，之后确实用于生产经营而未赌博、挥霍，最终因客观原因无法履行，或者行为人虽然逃匿，但并未携款逃匿或将财务隐匿，以上情形均不能构成刑法意义上的合同诈骗罪，只能以民事欺诈使其承担民事责任。

【报案操作指引】

对于普通民众而言，民事欺诈和刑事诈骗难以区分，但即使对于专业人士来说，在未掌握全部案件情况时也难以区分，因此我们也不难理解为什么很多时候，民警一看有合同，有欠条，就说是经济纠纷，不予立案。所以对于受害人而言，要做的就是整理好材料以引起办案民警的重视，方便办案民警查阅，同时联合尽可能多的受害人一起去报案。对于收集到的证据，需采取以下形式展示，并使用法言法语。

1、注明证据来源，来源不明警察不接受；谁提供的证据，谁签字。

  例：以下证据材料由我本人提供，共X页，原件与复印件一致，原件存于我处。

2、完善证据材料的形式。

书证：原件优先，复印件加盖公章。

作证据清单，证据内容统一作标记，方便办案人员看。

      （1）证人证言——情况说明：自然人、公司；主体身份证明；自愿作证

      （2）调查笔录——建议两人并签字；释明权利；自愿作证

       (3)  电子证据——最好公证。注明时间、地点、人物。监控视频拍照即可，后续由公安机关调查取证。

       （4）审计报告、会计审计

3、补充证据内容，在照片或书证下附上简要说明和解释，加强关联性。

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