遇“跑路”长租公寓问答手册 作者：杨叶 侯锦谋     时间：2020-11-20    来源：原创

遇“跑路”长租公寓问答手册

近日，多个长租公寓暴雷事件引发广泛关注，无论是业主还是租客，都忧心忡忡，在此，本团队总结和收集了常见的一些问题，依据近期深圳的相关文件作出解答，供参考：

一、业主和租客共同关心的问题

1、我能不能停水停电换锁把租期未满的租客赶出去？/我会不会被业主用以上方式赶出去？

目前，深圳市住建局于2020年11月7日发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》明确提出：不得采用暴力威吓、恐吓、违规断水断电的方式驱逐承租人。如业主换锁、暴力驱赶、自行将租客物品搬离，那么对租客所造成的损失很可能将由业主承担，租客也可联系所在社区和街道办工作人员协调处理，或直接报警。

2、长租公寓企业如果破产了，清偿顺序是怎么样的？

   长租公寓企业如果破产，对其所有财产及债权债务进行清算后，依法清偿顺序为：①所欠职工工资和社会保险费用②欠缴税款③破产债权

3、三方都已解约，但租客仍不愿搬离，怎么办？

   首先建议业主和租客可以先行协商处理，协商不成的，鉴于各方所签署的合同都依法解除，租客此时不愿搬离已无法律依据，业主可向租客主张实际占有使用费，同时业主可给予租客合理的搬迁期限搬离。

二、租客篇

1、“租金贷”能否解除？

有些长租公寓并未完全失联，承诺在租客退租后，会在7到15各工作日后解除与金融机构的贷款合同，如其资金宽裕可遵守承诺接触，但如其资金紧张，实际解除时间不能保证。

2、退租（解约）后，自己交的租金及押金能否退还到账/提现？

办理退租（解约）后，以实际银行卡内收到款项为准。如果使用人在app上看到可提现，但查询到自己的银行卡内实际未到账，则可能并未实际退还，只是长租公寓方做了后台操作而已。如果长租公寓资金困难，无法保证在系统中承诺所退租金及押金何时能够实际到账。

3、对于“租金贷”租户，退租后是否仍需还款？

   根据微众银行11月16日发布的公告可知，租户在与长租公寓解约后，可前往“微众银行租住消费贷款”公众号进行登记，至少在2021年3月31号之前未还款不影响征信。

因此如有“租金贷”，可查询属于哪家金融机构的贷款，在还贷日前主动及时联系贷款机构办理缓交或中止等手续，以免影响个人征信。

4、如何与金融机构或银行协商解除“租金贷”贷款合同？

   举例微众银行，其暂时仅采取了延时收贷的措施，而贷款合同的解除仍需长租公寓回笼资金支付剩余贷款后方可解除。如您的租金贷金融机构采取类似措施，一定要记得登记信息，并了解延期时间，以免影响个人征信。

5、服务费我还交不交？不交门锁了怎么办？

   尽快找到房东，和房东取得联系，确认其是否收到租金，如公寓方违约，可要求房东与公寓解除合同，随后自己再与公寓办理退租，服务费随即不用再支付。

6、我住的房子已经停水停电了怎么办？

   建议和房东、物业公司协商处理，可考虑先行垫付部分水电费用，及时止损，之后向长租公寓追偿。

7、如果我不退租，贷款还不还？

   如租客选择不退租，那么不还贷款依然会影响征信，介入对信用卡额度、贷款办理等事项产生影响。

8、房东和长租公寓解除合同了，法律上我究竟是否有权继续居住？

   即便是房东与长租公寓解除合同了，但大部分长租公寓在签约时已经预收了租客一年或半年合同期限的租金，即租客早已经提前将合同期内的全部租金支付给了长租公寓。如租客并未解约，当然有权依约继续居住在房屋中，无论房东与长租公寓之间签订的是委托代理合同还是房屋租赁合同，均可以此为由要求继续居住。

9、征信保护期到了，我最后还是得还贷是吗？

   因贷款合同系租客和金融机构直接签订，租客为借款人，如长租公寓最终无力偿还剩余款项，那么租客仍需归还贷款。

10、我本身是月/季付，想解除合同，但是长租公寓说我违约解除，怎么办？

鉴于长租公寓企业经营状况严重恶化，已符合我国现行法律规定及2021年实施的《民法典》第五百二十七条的规定，租客可行使不安抗辩权中止履行合同，但要及时通知对方。

《民法典》第五百二十七条　应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

第五百二十八条第一款　

当事人依据前条规定中止履行的,应当及时通知对方。

二、业主关注的问题

1、长租公寓不支付我租金，但逾期时间尚未超过合同约定的十五天，我能否无责解约？

   如果长租公寓已经失联则可以解约。还未失联的长租公寓，对于未逾期超过十五个工作日的业主不会做无责解约。如不能协商一致解除合同，则需按照合同约定通知解除，或诉讼/仲裁解除。

2、长租公寓逾期支付租金已过十五个工作日，我能否不还押金？

   如合同中有明确约定，可不予返还，弥补损失。

3、长租公寓违约后，房子内的家具是我的了吗？

   可具体看合同中是否对此有约定，有约定从约定，无约定可在解除合同时提出诉求，明确家具归属以弥补损失。

4、长租公寓将我的房子改建/扩建，现在我要拆除，费用算谁的？

   仍然是要看合同是如何约定过，有约定从约定。无约定情况下，如长租公寓未经业主同意，而进行装饰装修或扩建，费用由长租公寓承担，业主有权要求其恢复原状或赔偿损失。

5、长租公寓不认合同中约定的两个月违约赔偿金，不与我解除合同，怎么办？

   如合同中有明确约定，但对违约赔偿数额经协商无法达成一致，可走诉讼/仲裁途径解决。

6、和长租公寓签合同解除协议时，我该注意些什么？

   注意违约金数额、支付期限、押金归属、家具归属、装饰装修、拆除费用等事项的约定情况，提出自己的合理诉求，尽量与其协商解决，协商不成可走诉讼/仲裁途径解决。

7、长租公寓不履行清洁房屋、拆除优化墙等附带义务怎么办？

   可协商达成协议，如长租公寓不作为，为及时止损，顺利出租，可考虑先自行清洁和拆除，并在过程保留票据、视频等证据日后向长租公寓追偿。

8、我能否和租客直接签订租房合同？

    业主可以在解除合同后与租客另行签订租赁合同，双方可友好协商，共担损失。业主可考虑对租金部分减免，租客也可考虑对租期部分缩减，同时保留对作为违约方的长租公寓追偿违约金的权利。

    此外，律师建议，在损失已经成为既定事实，且长租公寓暂时无力承担的情况下，双方互谅互让，共度难关，各让一步，协商处理，尽力减少双方额外损失，给长租公寓和社会各界一些时间，并严格按住房建设部门发布的通知合法维权。同时无论是业主还是租客在解除合同时，应协商好解约事项后办理，千万不要贸然签字或在app中选择解约，需注意从有利于自身权益的角度来协商处理，特别注意违约金、押金、租金退还、租金贷解除、装饰装修费用、家具归属等问题，如协商不成，可走诉讼/仲裁途径依法维权，同时注意保留合同、票据、录屏或截屏app中的操作页面信息等证据材料。

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